Giá trị và giá cả bất động sản

Giá tr và giá c b t đ ng s nị ả ấ ộ ả Trên lý thuyết, người  ta có thể đánh giá  hay giải  thích giá  trị theo nhiều cách khác nhau, tuy  nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực  bất động sản. 1. Giá trị bất động sản Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn  hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán. Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp  (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice ­ USPAP) trong đó giá trị thị trường được  hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh  tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người  mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng  bởi những yếu tố kích thích thái quá. Nói m t cách khác, ng i mua và ng i bán đ u ph i có thông tin đ y đ và có đ y đ th i gianộ ườ ườ ề ả ầ ủ ầ ủ ờ quy t đ nh trên m t th tr ng mua bán công khai. Khái ni m v giá tr này th ng đ c xem làế ị ộ ị ườ ệ ề ị ườ ượ đ ng nghĩa v i giá tr trao đ i mà nói theo ngôn ng th ng ngày là thu n mua v a bán.ồ ớ ị ổ ữ ườ ậ ừ M t khái ni m v giá tr khác trong lĩnh v c b t đ ng s n là giá tr đ u t d a trên nh ng thôngộ ệ ề ị ự ấ ộ ả ị ầ ư ự ữ s hay gi đ nh c a nhà đ u t . Đ minh h a v giá tr đ u t , có th nêu tr ng h p m t côngố ả ị ủ ầ ư ể ọ ề ị ầ ư ể ườ ợ ộ ty phát tri n nhà tham gia nâng c p m t khu bi t th và căn h cũ k nh ng n m trong khu quyể ấ ộ ệ ự ộ ỹ ư ằ ho ch b o t n di tích l ch s . L i ích kinh doanh có đ c t d án này có th không nhi u vì ti nạ ả ồ ị ử ợ ượ ừ ự ể ề ề thuê không là ph n th ng x ng đáng cho chi phí xây d ng mà công ty này đã b ra.ầ ưở ứ ự ỏ Tuy nhiên, các công ty này s đ c h ng nh ng u đãi v thu đ bù đ p nh ng thi t thòi khiẽ ượ ưở ữ ư ề ế ể ắ ữ ệ ti n hành nh ng d án đ c nhà n c hay c ng đ ng khuy n khích. Không tính đ n u đãi vế ữ ự ượ ướ ộ ồ ế ế ư ề thu , giá tr th tr ng c a b t đ ng s n này t ng đ i th p nh ng c ng vào h s thu u đãiế ị ị ườ ủ ấ ộ ả ươ ố ấ ư ộ ệ ố ế ư thì giá tr c a d án s đ c đánh giá tích c c h n trong con m t c a các nhà đ u t .ị ủ ự ẽ ượ ự ơ ắ ủ ầ ư Nh ng thi t thân nh t v i ph n l n con ng i v n là giá tr s d ng c a b t đ ng s n. Đây làư ế ấ ớ ầ ớ ườ ẫ ị ử ụ ủ ấ ộ ả giá tr đ i v i m t cá nhân có nhu c u s d ng c th và không h n đ c th hi n b ng m cị ố ớ ộ ầ ử ụ ụ ể ẳ ượ ể ệ ằ ứ giá mà ph n l n nh ng ng i khác trên th tr ng s n sàng tr .ầ ớ ữ ườ ị ườ ẵ ả Ví d nh ch m t ngôi nhà là m t ng i khuy t t t làm có th b ra 200 tri u đ ng đ xây m tụ ư ủ ộ ộ ườ ế ậ ể ỏ ệ ồ ể ộ h b i n c nóng trong nhà vì lý do v t lý tr li u. Và nh v y giá tr s d ng c a h b i nàyồ ơ ướ ậ ị ệ ư ậ ị ử ụ ủ ồ ơ t ng x ng v i s ti n 200 tri u đã b ra. Ngôi nhà này có th n m trong khu v c có m c giá tươ ứ ớ ố ề ệ ỏ ể ằ ự ứ ừ 1 đ n 1,5 t đ ng, tuy nhiên ng i mua trên th tr ng ch mu n tr thêm ch ng 80 tri u cho m tế ỉ ồ ườ ị ườ ỉ ố ả ừ ệ ộ ngôi nhà có h b i. Nh v y, giá tr th tr ng c a ngôi nhà này không cao h n các ngôi nhàồ ơ ư ậ ị ị ườ ủ ơ khác, ch h n kho ng 80 tri u nh ng tính v giá tr s d ng thì nó h p d n h n. ỉ ơ ả ệ ư ề ị ử ụ ấ ẫ ơ Trong b t đ ng s n ng i ta còn quan tâm đ n giá tr có th b o hi m t c là chi phí ph i b raấ ộ ả ườ ế ị ể ả ể ứ ả ỏ đ s a sang, nâng c p hay xây d ng l i m t b t đ ng s n nào đó. Ví d nh s ti n b o hi mể ử ấ ự ạ ộ ấ ộ ả ụ ư ố ề ả ể cho vi c xây d ng l i m t tòa nhà b h h i do h a ho n, l t l i... đ u d a trên chi phí xây d ngệ ự ạ ộ ị ư ạ ỏ ạ ụ ộ ề ự ự l i c u trúc tòa nhà.ạ ấ Khi đánh giá giá tr có th b o hi m, các chuyên gia đ nh giá th ng quan tâm đ n chi phí cị ể ả ể ị ườ ế ướ tính đ xây l i tòa nhà. giá tr có th b o hi m th ng không liên quan đ n ph n đ t n n vì nóiể ạ ị ể ả ể ườ ế ầ ấ ề chung đ t không b nh h ng b i các m i nguy phát sinh. Ngoài ra, còn ph i k đ n giá trấ ị ả ưở ở ố ả ể ế ị th m đ nh gán cho tài s n đ đóng thu . Giá tr th m đ nh th ng đ c tính trên c s giá tr thẩ ị ả ể ế ị ẩ ị ườ ượ ơ ở ị ị tr ng .ườ Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh  nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó  và giá trị thanh lý của bất động sản. 2. Giá c b t đ ng s nả ấ ộ ả 2.1. Khái ni m,phân lo i giá c BĐS:ệ ạ ả Cũng nh các hàng hoá thông th ng khác, giá c BĐS đ c hình thành trên c s quan hư ườ ả ượ ơ ở ệ cung-c u v BĐS trên th tr ng. ầ ề ị ườ Đ t đai không có giá thành s n xu t. ấ ả ấ Giá tr c a đ t đai m t ph n do t nhiên sinh ra, m t ph nị ủ ấ ộ ầ ự ộ ầ do con ng i khai thác s d ng đ t đai mang l i đ c g i là “giá tr đ t đai” (đ a tô t b n hoá).ườ ử ụ ấ ạ ượ ọ ị ấ ị ư ả L i ích thu đ c t đ t đai càng l n thì giá tr c a nó càng cao. Trong n n kinh t th tr ng, đ tợ ượ ừ ấ ớ ị ủ ề ế ị ườ ấ đai đ c mua bán, chuy n nh ng d n t i đ t đai có “giá tr trao đ i”. Giá tr c a đ t đai đ cượ ể ượ ẫ ớ ấ ị ổ ị ủ ấ ượ bi u hi n d i hình th c ti n t , đó chính là “giá c c a đ t đai” th ng g i là giá đ t.ể ệ ướ ứ ề ệ ả ủ ấ ườ ọ ấ Còn giá nhà đ c tính b ng các chi phí v nguyên v t li u và các chi phí khác c n thi t đ xâyượ ằ ề ậ ệ ầ ế ể d ng nên ngôi nhà. ự Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đ c bi t, do đó, giá c BĐS có m t s đ c tr ng riêng.ặ ệ ả ộ ố ặ ư Giá c BĐS ph thu c vào m c đ l i ích s d ng, m c đ khan hi m t ng đ i và m c c uả ụ ộ ứ ộ ợ ử ụ ứ ộ ế ươ ố ứ ầ c a ng i mua.ủ ườ Giá c BĐS có nhi u cách phân lo i khác nhau, nh ng có m t s cách phân lo i thông d ngả ề ạ ư ộ ố ạ ụ sau đây: - Giá mua bán, chuy n nh ng: Đó là giá tr th tr ng đ c quy c theo s tho thu n gi aể ượ ị ị ườ ượ ướ ự ả ậ ữ ng i mua và ng i bán. Giá này s đ c tính nh sau:ườ ườ ẽ ượ ư Giá BĐS = Giá nhà + Giá quy n s d ng đ tề ử ụ ấ - Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo th i h nờ ạ - Giá b o hi m: là giá đ c xác đ nh cho chi phí thay th công trình khi mà các công trình này bả ể ượ ị ế ị r i ro trong s d ng (ho ho n, thiên tai hay r i ro khác). Khi xác đ nh giá b o hi m th ng d aủ ử ụ ả ạ ủ ị ả ể ườ ự vào các chi phí xây d ng theo yêu c u k thu t c a công trình.ự ầ ỹ ậ ủ - Giá h ch toán: là giá đ c tính cho BĐS hàng năm nh m m c đích cân đ i tài s n. Giá nàyạ ượ ằ ụ ố ả d a trên giá tr còn l i c a tài s n. N u BĐS s d ng cho m c đích kinh doanh thì ph i tính đ nự ị ạ ủ ả ế ử ụ ụ ả ế giá tr kinh doanh c a nó.ị ủ - Giá công trình xây d ng: căn c vào các tiêu chu n k thu t và v t li u s d ng trong xâyự ứ ẩ ỹ ậ ậ ệ ử ụ d ng công trình. Đ i v i công trình nhi u t ng thì giá c n đ c đi u ch nh theo h s t ng caoự ố ớ ề ầ ầ ượ ề ỉ ệ ố ầ c a toàn b công trình đó.ủ ộ - Giá đ t do Nhà n c quy đ nh: là h th ng giá đ t do UBND các t nh, thành ph tr c thu cấ ướ ị ệ ố ấ ỉ ố ự ộ Trung ng đ nh ra trên c s quy đ nh khung giá c a Nhà n c và đi u ki n th c t c a đ aươ ị ơ ở ị ủ ướ ề ệ ự ế ủ ị ph ng đ làm căn c tính thu đ i v i vi c s d ng đ t và chuy n quy n s d ng đ t theoươ ể ứ ế ố ớ ệ ử ụ ấ ể ề ử ụ ấ quy đ nh c a pháp lu t; tính ti n s d ng đ t và ti n thuê đ t khi giao đ t, cho thuê đ t khôngị ủ ậ ề ử ụ ấ ề ấ ấ ấ thông qua đ u giá quy n s d ng đ t ho c đ u th u d án có s d ng đ t cho các tr ng h pấ ề ử ụ ấ ặ ấ ầ ự ử ụ ấ ườ ợ quy đ nh t i Đi u 34 và Đi u 35 c a Lu t Đ t đai năm 2003; tính giá tr quy n s d ng đ t khiị ạ ề ề ủ ậ ấ ị ề ử ụ ấ giao đ t không thu ti n s d ng đ t cho các t ch c, cá nhân trong các tr ng h p quy đ nh t iấ ề ử ụ ấ ổ ứ ườ ợ ị ạ Đi u 33 c a Lu t Đ t đai năm 2003; xác đ nh giá tr quy n s d ng đ t đ tính vào giá tr tài s nề ủ ậ ấ ị ị ề ử ụ ấ ể ị ả c a doanh nghi p nhà n c khi doanh nghi p c ph n hoá, l a ch n hình th c giao đ t có thuủ ệ ướ ệ ổ ầ ự ọ ứ ấ ti n s d ng đ t theo quy đ nh t i kho n 3 Đi u 59 c a Lu t Đ t đai năm 2003; tính giá trề ử ụ ấ ị ạ ả ề ủ ậ ấ ị quy n s d ng đ t đ thu l phí tr c b chuy n quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a phápề ử ụ ấ ể ệ ướ ạ ể ề ử ụ ấ ị ủ lu t; tính giá tr quy n s d ng đ t đ b i th ng khi Nhà n c thu h i đ t s d ng vào m cậ ị ề ử ụ ấ ể ồ ườ ướ ồ ấ ử ụ ụ đích qu c phòng, an ninh, l i ích qu c gia, l i ích công c ng và phát tri n kinh t quy đ nh t iố ợ ố ợ ộ ể ế ị ạ Đi u 39, Đi u 40 c a Lu t Đ t đai năm 2003;ề ề ủ ậ ấ - Giá đ t th tr ng: là giá bán quy n s d ng đ t c a m t m nh đ t nào đó có th th c hi nấ ị ườ ề ử ụ ấ ủ ộ ả ấ ể ự ệ đ c phù h p v i kh năng c a ng i bán quy n s d ng đ t và ng i mua quy n s d ng đ tượ ợ ớ ả ủ ườ ề ử ụ ấ ườ ề ử ụ ấ trong m t th tr ng có s tác đ ng c a quy lu t giá tr , quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh,ộ ị ườ ự ộ ủ ậ ị ậ ầ ậ ạ nó bi u hi n b ng ti n do ng i chuy n nh ng (bán) và ng i nh n quy n chuy n nh ngể ệ ằ ề ườ ể ượ ườ ậ ề ể ượ (mua) t tho thu n v i nhau t i m t th i đi m xác đ nh. Giá quy n s d ng đ t th c t trên thự ả ậ ớ ạ ộ ờ ể ị ề ử ụ ấ ự ế ị tr ng trong đi u ki n bình th ng là s ti n VND tính trên m t đ n v di n tích đ t đ c hìnhườ ề ệ ườ ố ề ộ ơ ị ệ ấ ượ thành t k t qu c a nh ng giao d ch th c t mang tính ph bi n gi a ng i c n chuy nừ ế ả ủ ữ ị ự ế ổ ế ữ ườ ầ ể nh ng và ng i mu n đ c chuy n nh ng không b nh h ng b i các y u t nh tăng giáượ ườ ố ượ ể ượ ị ả ưở ở ế ố ư do đ u c , do thay đ i quy ho ch, chuy n nh ng trong tình tr ng b ép bu c, quan h huy tầ ơ ổ ạ ể ượ ạ ị ộ ệ ế th ng;ố Thông th ng thì h th ng giá do Nhà n c quy đ nh th ng tr ng thái tĩnh và th p trong khiườ ệ ố ướ ị ườ ở ạ ấ đó giá th tr ng thì tr ng thái đ ng và cao h n giá c a nhà n c. Khi s chênh l ch gi a 2 hị ườ ở ạ ộ ơ ủ ướ ự ệ ữ ệ th ng giá này càng cao thì càng gây ra nh ng b t l i, nh ng h n ch , nh ng tiêu c c trong vi cố ữ ấ ợ ữ ạ ế ữ ự ệ gi i quy t m t cách công b ng và h p lý, hài hoà gi a l i ích nhà n c và ng i s d ng đ t.ả ế ộ ằ ợ ữ ợ ướ ườ ử ụ ấ S t n t i 2 h th ng giá đ t trong n n kinh t th tr ng n c ta hi n nay là khó có th tránhự ồ ạ ệ ố ấ ề ế ị ườ ướ ệ ể kh i, nó đáp ng hai h ng c a l u thông quy n s d ng đ t (l u thông theo chi u d c và l uỏ ứ ướ ủ ư ề ử ụ ấ ư ề ọ ư thông theo chi u ngang), tuy nhiên c n thu h p s chênh l ch gi a 2 h th ng giá này càngề ầ ẹ ự ệ ữ ệ ố nhi u càng t t.ề ố Ngoài ra, n u căn c vào công d ng c a BĐS, có các lo i giá sau đây:ế ứ ụ ủ ạ - Giá th tr ng, dùng trong giao d ch mua bán;ị ườ ị ­ Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê; ­ Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền; ­ Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng; ­ Giá khởi điểm đấu giá; ­ Giá dùng cho mục đích đầu tư; ­ Giá sử dụng hiện thời; - Giá phát tri n, dùng khi nâng c p, c i t o BĐS;ể ấ ả ạ ­ Giá dùng để bảo hiểm; ­ Giá tính thuế; ­ Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS. 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS:  Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS  có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu  tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành  mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào  việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng  hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản  BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố  bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,  hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung,  cụ thể là: a. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: a1. Nhóm các y u t t nhiên:ế ố ự * V trí c a BĐS: kh năng sinh l i do y u t v trí BĐS mang l i càng cao thì giá tr c a BĐSị ủ ả ờ ế ố ị ạ ị ủ càng l n. M i BĐS luôn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí t ng đ i. Xét trênớ ỗ ồ ờ ồ ạ ạ ị ị ệ ố ị ươ ố ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c xác l p giá trươ ệ ổ ả ạ ị ề ọ ệ ậ ị c a BĐS. Nh ng BĐS n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá tr l n h n nh ngủ ữ ằ ạ ị ộ ẽ ị ớ ơ ữ b t đ ng s n nhà đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng đ i). Nh ng BĐSấ ộ ả ấ ạ ằ ở ị ươ ố ữ n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ngằ ạ ụ ộ ọ ạ ị ơ ữ BĐS n m v trí khác (v trí tuy t đ i). Vi c xem xét đánh giá u th v v trí BĐS là c c kỳằ ở ị ị ệ ố ệ ư ế ề ị ự quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t.ọ ặ ệ ố ớ ệ ị ấ * Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: m t kích th c và di n tích th a đ t t i uướ ể ệ ử ấ ặ ấ ộ ướ ệ ử ấ ố ư khi nó tho mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong vùng. Ví d : t i Hà N i, v i nhuả ộ ạ ầ ụ ể ủ ố ư ụ ạ ộ ớ c u đ , thì lo i kích th c và di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâu th aầ ể ở ạ ướ ệ ố ư ặ ề ử ấ ừ ề ử đ t là t 10m-15m.ấ ừ * Đ a hình BĐS to l c: đ a hình n i BĐS to l c cao hay th p so v i các BĐS khác trong vùngị ạ ạ ị ơ ạ ạ ấ ớ lân c n có tác đ ng đ n giá tr BĐS. nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p n c vào mùaậ ộ ế ị ở ữ ự ấ ườ ị ậ ướ m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá c a BĐS s th p, ng c l i giá c a nó s cao h n.ư ị ệ ượ ề ườ ủ ẽ ấ ượ ạ ủ ẽ ơ * Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a BĐS (đ i v i BĐS là nhà ho c là các công trình xây d ngứ ế ủ ố ớ ặ ự khác): n u 2 BĐS có giá xây d ng nh nhau, BĐS nào có ki n trúc phù h p v i th hi u thì giá trế ự ư ế ợ ớ ị ế ị c a nó s cao h n và ng c l i.ủ ẽ ơ ượ ạ * Đ c đi m trên m t đ t và d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th nh ng, tínhặ ể ặ ấ ướ ấ ộ ủ ớ ề ặ ấ ổ ưỡ ch t v t lý…). M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a BĐS tuỳ thu c vào m cấ ậ ứ ộ ả ưở ủ ế ố ế ị ủ ộ ụ đích s d ng đ t. Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan tr ng đ i v i giá tr đ t khi s d ngử ụ ấ ụ ộ ỡ ủ ấ ể ấ ọ ố ớ ị ấ ử ụ vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng.ụ ệ ư ạ ọ ử ụ ấ ự * Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên tĩnh hay n ào đ u nhạ ườ ườ ị ễ ặ ồ ề ả h ng tr c ti p đ n giá tr BĐS.ưở ự ế ế ị * Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng BĐS n m nh ng vùng th ng hay b cácệ ợ ơ ủ ủ ự ữ ằ ở ữ ườ ị s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t…) làm cho giá tr BĐS b sút gi m vàự ố ủ ụ ộ ấ ậ ắ ệ ị ị ả ng c l i.ượ ạ a2. Nhóm các y u t kinh t :ế ố ế * Kh năng mang l i thu nh p t BĐS: m c thu nh p hàng năm t BĐS mang l i s có nhả ạ ậ ừ ứ ậ ừ ạ ẽ ả h ng quan tr ng đ n giá tr c a BĐS đó. Khi kh năng t o ra thu nh p t BĐS càng cao thì giáưở ọ ế ị ủ ả ạ ậ ừ chuy n nh ng c a nó càng cao và ng c l i.ể ượ ủ ượ ạ * Nh ng ti n nghi g n li n v i BĐS: nh h th ng đi n, n c, v sinh, đi u hoà nhi t đ , thôngữ ệ ắ ề ớ ư ệ ố ệ ướ ệ ề ệ ộ tin liên l c. H th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho giá tr BĐSạ ệ ố ệ ầ ủ ấ ượ ố ị càng gia tăng. a3. Nhóm các y u t liên quan đ n th tr ng:ế ố ế ị ườ * Tính h u d ng c a BĐS;ữ ụ ủ * Nhu c u lo i BĐS trên th tr ng.ầ ạ ị ườ b. Các y u t v pháp lý liên quan đ n BĐS:ế ố ề ế * Tình tr ng pháp lý c a BĐS: các gi y t ch ng th pháp lý v quy n s d ng đ t, s h u nhà,ạ ủ ấ ờ ứ ư ề ề ử ụ ấ ở ữ gi y phép xây d ng v.v.. hi n có.ấ ự ệ * Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i BĐS, các h n ch v quy n s d ng đ t, sị ề ự ế ắ ớ ạ ế ề ề ử ụ ấ ở h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i BĐS: tình tr ng cho thuê, th ch p BĐS, tình tr ngữ ự ắ ớ ạ ế ấ ạ tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung (ví d nhà xâyấ ề ử ụ ấ ở ữ ự ạ ế ề ở ữ ụ d ng các khu v c là đ ng băng lên xu ng c a máy bay không đ c cao quá 3 t ng…).ự ở ự ườ ố ủ ượ ầ c. Các y u t chung bên ngoài:ế ố c1. Các y u t chính tr pháp lý: ế ố ị s thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và chínhự ổ ề ườ ố ủ ướ quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng BĐS nói chung và sề ị ươ ể ữ ộ ế ạ ộ ủ ị ườ ự đ u t vào lĩnh v c BĐS nói riêng. C th là:ầ ư ự ụ ể * Các chính sách có tác đ ng gián ti p nh : s khuy n khích đ u t bên ngoài vào đ a ph ngộ ế ư ự ế ầ ư ị ươ có th làm tăng nhu c u v BĐS qua đó có th làm cho giá BĐS gia tăng.ể ầ ề ể * Các chính sách tác đ ng tr c ti p nh : ộ ự ế ư - Chính sách cho phép Vi t ki u mua BĐS t i Vi t Namệ ề ạ ệ - Chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh u thành ph đ c mua nhà t i thành ph .ữ ườ ộ ẩ ố ượ ạ ố - Chính sách tài chính áp d ng đ i v i nh ng ng i đ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t…ụ ố ớ ữ ườ ượ ướ ấ ấ - Chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vào lĩnh v c BĐS .ụ ố ớ ạ ộ ầ ư ự - Các chính sách thu c a Nhà n c đ i v i BĐS. ế ủ ướ ố ớ c2. Các y u t thu c v kinh t vĩ mô:ế ố ộ ề ế Đó là các y u t kinh t liên quan nh : ế ố ế ư * Tình hình cung-c u BĐS trong khu v cầ ự * Đ c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng BĐS trong khu v cặ ể ủ ữ ườ ị ườ ự * Các đi u ki n c a th tr ng BĐS trong khu v cề ệ ủ ị ườ ự * Hi n tr ng vùng lân c n (c s h t ng nh đ ng, h th ng c p thoát n c, c p đi n, thôngệ ạ ậ ơ ở ạ ầ ư ườ ệ ố ấ ướ ấ ệ tin liên l c…)ạ * M c đ tăng tr ng GDP hàng năm c a vùngứ ộ ưở ủ * Thu nh p bình quân hàng năm c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm cao, trung bình hayậ ủ ườ ộ th p) so v i các vùng khácấ ớ * Kh năng đáp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng trong vùng;ả ứ ầ ụ ủ ệ ố ụ * M c giá bình quân các lo i đ t trong vùngứ ạ ấ * T l thu và m c thu su t ỷ ệ ế ứ ế ấ * M c đ l m phát chungứ ộ ạ * Tình hình th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng.ị ườ ộ ị ườ ứ ị ườ ụ c3. Các y u t xã h i:ế ố ộ Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên  tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung­ cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình  độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của  BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng  việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những  vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy 2.3. Ph ng pháp xác đ nh giá c BĐS: ươ ị ả a. Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm  tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là  phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước  trên thế giới. b. Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hoá): Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS,  tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hoá) để tính  ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của chính phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị  BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự  kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng  cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có  sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. c. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra  việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở...).  Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài  sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế,  nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. d. Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp này được sử dụng để xác định giá c